國際金融報
李若菡
2025-02-12 23:18
2月12日，房地產板塊迎來反彈，市場情緒明顯提振。
A股與港股地產股表現亮眼，A股特發服務、臥龍地產、萬科A，港股融創中國、融信中國、萬科企業、旭輝控股等多股漲幅居前，板塊估值修復預期顯著增強。
業內人士認為，本輪行情既得益于政策面的持續發力，也反映了市場對房地產行業止跌回穩的積極預期。從相關機構的表態來看，房地產市場正展現出新的發展韌性，政策組合拳的效應逐步顯現，未來行業有望迎來新一輪的結構性機遇。
地產板塊尾盤放量
2月12日尾盤階段，地產板塊行情拉升。Wind地產板塊收漲3.19%，漲幅在各大板塊中位居前列。其中，特發服務、臥龍地產、萬科A、中洲控股、華夏幸福等漲幅居前，分別收漲10.65%、9.96%、9.94%、8.3%、7.08%。
港股方面，地產股表現同樣出色，融創中國收漲20.83%，融信中國收漲20%，萬科企業收漲16.73%，旭輝控股收漲16%，富力地產收漲14.4%。消息面上，傳萬科獲國有股東資金支持，地產板塊或受此消息提振。
近期，地產政策暖風頻吹。2024年11月15日，國家統計局新聞發言人表示，經過長期高速擴張，我國房地產市場已進入到新發展階段，未來從以數量擴張為主轉向以質量優化為主轉變，更好地滿足居民多樣化住房需求。隨后，中共中央政治局會議強調“穩住樓市股市”，釋放積極信號，提振市場信心。
2024年以來，存量住房和存量土地的去化被持續提及。中國銀河證券研究所分析稱，截至2024年12月，我國待售商品住宅3.9億平方米，待售規模連續兩個月擴大。在存量房處置方面，部分省份在兩會報告中提到“收購存量商品房”，探索“房票”模式，撬動社會資本投入，聯動推進存量安置房清零和商品房去庫存。在閑置土地方面，部分省份也提出盤活存量土地。
需求端的支持政策也在加碼。2024年12月，全國住房城鄉建設工作會議提出，要大力支持剛性和改善性住房需求。其中提到，要加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。中國銀河證券研究所認為，城中村具有住房密度大、居住環境相對較差的特點，城中村改造有望釋放其中居民的住房需求，或助力樓市需求釋放。
機構巨頭布局地產
從機構布局情況來看，部分漲幅居前的地產股已提前受到機構投資者的關注。
2月12日漲停的萬科A成為市場關注的焦點之一。萬科A去年四季報顯示，其重要機構投資者包括嘉實基金、南方基金、招商基金、銀華基金、華寶基金等。其中，嘉實基金的合計持有數量達到9245萬股。此外，2024年，也有多家海外機構投資者披露了對萬科A的持倉，包括貝萊德、富達、德明信、嘉信、景順等。
消息面上，近期，萬科公司管理層迎來重大調整。方正證券研究所分析稱，新任董事會主席辛杰、董秘田鈞，以及六名副總裁中的三名均為深鐵集團或深圳國資背景的高管接任，將充分發揮大股東優勢，協調資源支持公司發展。深圳市國資委、住建局及各銀行積極表示，將通過資產劃撥和融資支持等措施助力萬科發展。
港股方面，融創中國也獲得多家知名國際機構青睞，2024年披露的機構投資者包括摩根大通、貝萊德、道富環球、高盛等。其中摩根大通截至2024年11月13日的持股數量約4.6億股，持股比例超過5%。
公開資料顯示，融創中國是一家于香港聯交所上市的專業從事住宅及商業地產綜合開發的企業。公司堅持區域聚焦和高端精品發展戰略，迄今在京、津、滬、渝、杭擁有眾多處于不同發展階段的項目，產品涵蓋高端住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型。
港股旭輝控股集團2024年披露的機構投資者則包括銘基國際、先鋒領航、嘉信、BMO資產管理等。其中，銘基國際的持股數量約1.1億股，持股比例超過1%。
公開資料顯示，旭輝集團成立于2000年，是一家以開發中高端精品住宅為主營業務的全國性房地產開發企業。旭輝總部設在中國上海，集房地產開發、建筑施工、物業管理于一體，具有中國房地產開發企業一級資質。
板塊或迎轉型機會
華泰證券表示，隨著房地產行業調整和筑底，以及房企股權融資、并購等政策方面的松綁，新一輪更為深化的轉型浪潮可能正在孕育。
具體來看，以下幾個因素或是房企加快轉型節奏的主要推動力量。其一，受房地產市場調整影響，部分體量較小的房企面臨較大的業績壓力，轉型迫切性較強；其二，轉型房企繼續開展重資產房地產業務的空間受限；其三，部分房企面臨保殼壓力，需要被動轉型以避免退市；其四，股權融資和并購政策也為房企轉型提供了更多支持。
此外，近期掀起的人工智能熱潮也為地產行業帶來變革賦能的新機會。國聯民生證券研究所分析稱，據統計，92%的頭部房企將AI大模型列為重點前沿技術應用，遠超區塊鏈技術（32%）和人形機器人（26%）。
國聯民生證券研究所認為，AI對地產開發商的賦能，一是投資方面，AI大模型整合歷史與實時數據，提升投資拿地的精準度；二是工程方面，幫助企業在施工過程中及時發現問題并作出調整，提升工程管控的廣度和精度；三是運營方面，借助大數據分析優化決策流程，提高資源利用率，降低運營成本；四是營銷方面，AI大模型通過深度學習用戶行為，助力精準定制營銷策略，提升客戶轉化率。
業內人士認為，AI的發展正在推動全社會生產模式的變革，目前在房地產全產業鏈均有賦能，助力企業提質增效。國聯民生證券研究所表示，在開發板塊，AI的應用落地相對較晚，預計未來其將在精準投資拿地、精細化運營管理、個性化營銷等方面助力房企提升效能；在物業板塊，物企屬于勞動密集型行業，AI的應用一方面助力公司降低成本，另一方面可為公司帶來新收入增長，推薦科技化建設成熟領先的物管公司，如華潤萬象生活、萬物云等；房產中介是行業內最先應用科技工具的板塊，推薦優質的中介平臺如我愛我家等。
校對：高源
