證券時報網
康殷
2025-07-04 12:39
近日，首批兩只數據中心REITs完成詢價，即將于7月14日至15日兩天啟動認購。
僅從詢價情況看，機構投資者對兩只產品相當熱衷，兩只產品基本均以頂格定價發售，詢價階段網下擬認購倍數也都超過了166倍。
值得注意的是，這兩只產品（“南方潤澤科技數據中心REIT”和“南方萬國數據中心REIT”）也受到了券商的熱烈追捧。配售名單中不僅頻頻有券商資管產品出沒，更有數十家券商自營賬戶參與了網下詢價，多家頭部券商還以戰略投資者身份提前鎖定籌碼。
網下詢價獲百倍超額認購
根據公告，南方潤澤科技數據中心REIT擬認購數量總和為350.82億份，為初始網下發售份額數量的167.06倍；南方萬國數據中心REIT擬認購數量總和為279.05億份，為初始網下發售份額數量的166.10倍。
其中，南方潤澤科技數據中心REIT最終定價4.5元/份，總發行規模10億份，預計募集資金總額約45億元。南方萬國數據中心REIT發行價為3元/份，總發行規模8億份，預計募集資金總額約24億元。
對照此前公布的詢價區間3.020元/份-4.531元/份、2.014元/份-3.021元/份，兩只產品幾乎均為頂格定價發行。值得注意的是，這兩只REITs的詢價區間上限均比擬募集單價高出20%。
中金公司固收團隊指出，歷史上僅有兩只REITs的網下詢價區間上限溢價大幅高于15%，但近期啟動招募的四只REITs網下詢價區間上限溢價卻均超過（含）20%。“更寬的詢價區間有利于促進市場化價格發現，但后續發行價相對擬募集單價的溢價率可能高于歷史水平，或影響二級交易空間”。
證券公司扎堆詢價搶籌
從發行對象來看，此次參與南方潤澤科技數據中心REIT詢價的投資者為131家，配售對象為728個，報價區間為3.950元/份—4.5310元/份；詢價南方萬國數據中心REIT的投資者為119家，配售對象為410個，報價區間為2.840元/份—3.021元/份。
申銀萬國證券研究所分析師彭文玉表示，今年6月，REITs發行節奏明顯加快，單月發行5只REITs，網下平均558個配售對象參與詢價，再創月度新高。而隨著網下詢價熱度的升高，網下投資者普遍貼近或按照詢價區間上限報價，導致網下入圍率高企、有效報價的配售比例持續低位。
從網下投資者報價信息統計來看，共有190只券商資管計劃參與了南方潤澤科技數據中心REIT的網下詢價，南方萬國數據中心REIT則收到了60只券商資管的關注。除了不同期限的固收類、FOF類資管計劃外，還有一只東方財富證券REITs精選1號集合資產管理計劃，也以詢價上限申購200萬份。
此外，還有不少券商自營正悄然入場。據券商中國記者統計，各自有超過40家券商自營賬戶參與了上述兩只REITs的詢價認購，包括星展證券、野村東方國際證券、東亞前海證券等合資券商。還有中信證券、國泰海通證券、中國銀河證券、中金公司等頭部券商，更是借道戰略配售提前鎖定籌碼。
例如，華泰證券此次以戰略投資者身份承諾認購1685萬份南方潤澤科技數據中心REIT，占基金發售總數量比例高達1.685%，僅次于原始權益人潤澤科技發展有限公司的34%。不過華泰證券也可稱得上是近水樓臺——以上兩只數據中心REITs的基金管理人為南方基金，獨家財務顧問為華泰聯合證券，均為華泰證券子公司。
新型底層資產未來可期
6月18日，中國證監會主席吳清在2025陸家嘴論壇上透露了全國首批兩只數據中心REITs將獲批復的消息，并表示將繼續支持科技企業利用知識產權、數據資產等新型資產開展資產證券化、REITs等融資，進一步盤活科技創新領域存量資產。
財通資管總經理助理葉曉明在接受記者采訪時表示，隨著從AI到AGI追求的不斷摸索和突破，全球的算力需求一直維持著高速的增長。頭部中國云服務提供商大幅度提升了在AI和數據中心領域的資本性支出，作為AI大模型等數據經濟的底層基礎設施，數據中心在推動相關產業的深度轉型與升級、發展新質生產力方面承擔了不可或缺的重任。
從投資視角來看，數據中心行業的高景氣度帶來穩定的現金流，是理想的公募REITs底層基礎資產。在廣譜利率不斷下滑的時代背景下，兼具穩定性和成長性的現金流資產是大類資產配置中不可或缺的一環。
“券商資管本身既可以作為底層資產的管理人，發行數據中心公募REITs和持有型ABS等證券化產品，又是相關上述產品的重要投資人，后續我們將繼續加大對上述資產的研究與投入，為新質生產力的發展添磚加瓦。”葉曉明預計，后續以數據中心為底層資產的相關證券化產品工具將不斷涌現。
華源證券研究所所長助理、首席分析師廖志明也在研報中提到，數據中心REITs作為新型基礎設施資產，與傳統產權類REITs在運營模式、收益穩定性、估值邏輯等方面存在顯著差異。數據中心資產的收益相較于傳統產權類REITs資產會更加穩定，主要是因為客戶集中度高、租約長且客戶黏性高、簽約率和上架率高。從現金流結構來看，傳統產權類REITs可能更適合險資等長期配置型資金，數據中心REITs或更適合交易型資金以博弈現金流收益。
排版：汪云鵬
校對：李凌鋒
