券商中國
陳銘
2025-02-05 19:45
近期，公募REITs2024年四季度報告陸續出爐，保租房REITs交出了一份亮眼的“成績單”。分析人士指出，作為國家重點支持快速發展的行業，保障性租賃住房REITs獲得追捧并不出人意料。
四季報表現可圈可點
2025年以來，在二級市場價格帶動下，公募REITs市值節節攀升。
有公開數據顯示，1月10日，我國已上市基礎設施公募REITs的市值達到了1628.46億元，創歷史新高。
在業內人士看來，目前公募REITs已然成為了除股、債、商之外第四類帶有明確紅利性質的資產配置市場。
值得一提的是，陸續公布的2024年公募REITs四季度報告亦向市場展現了一份份亮眼的“成績單”。其中，保租房REITs無疑是佼佼者之一。
舉例而言，2024年四季度，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱：華夏基金華潤有巢REIT）實現總收入19783081.83元，凈利潤達2504034.78元，經營活動產生的現金流量凈額為13669302.24元。當期可供分配金額12318508.01元，充分展現了基金良好的盈利能力和現金流狀況；2024年基金全年累計可供分配金額49044536.45元。
國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱：國泰君安城投寬庭保租房REIT）方面，2024年四季度，實現總收入46777084.21元，凈利潤達21748614.58元，經營活動產生的現金流量凈額為33361899.42元。當期可供分配金額34576681.92元；2024年基金全年累計可供分配金額130667759.58元。
顯然，面對“弱復蘇”的宏觀經濟環境，以及愈發激烈的市場競爭，保租房資產依舊保持穩健，并成為了“資產荒”格局下資本的“避風港”。
據記者了解，綜合已上市6單保租房REITs披露的2024年第四季度經營業績，其合計實現收入1.39億元。分紅方面，6單租賃住房REITs合計實現經營性現金流凈額1.13億元，合計實現可供分配金額1.01億元。
無論是營收還是分紅，6單租賃住房REITs用實際數據“說話”，證明了其具備極強的抗周期能力。
需求側有望持續發力
保租房REITs表現強勢的背后，離不開城市化進程的加速和人口流動性的增長，目前租房需求不斷抬升，特別是年輕人對購房觀念的轉變，使得租房市場的潛在需求更加旺盛。
來自中泰證券的研究觀點認為，保租房REITs資產逆周期屬性較強，受益于無風險利率的下行，后期表現依舊可期。
“政策支持、需求側持續發力，是我們深耕保租房行業的底氣所在。”上海城投控股投資有限公司副總經理張毅在接受記者專訪時指出，“我們認為，市場的新增需求將會持續釋放，而高品質、規范化的保障性租賃住房仍將長期受到市場喜愛。”
華潤置地董事長李欣亦告訴記者：“相較于其他資產類別，租賃住房經營具有較強的抗周期屬性。由于保租房的租金定價受政府監管，租金通常低于市場水平，具有一定的價格優勢，在市場租金波動時，能夠憑借價格優勢吸引租戶，保障出租率穩定，進而確保穩定的租金收入。因此，保租房REITs具備較強的抗周期和抗風險能力，能夠有效規避市場或宏觀經濟的短期波動，因而更受投資者青睞。”
中金廈門安居REIT的相關負責人則表示：“隨著保障性住房供給的逐漸增大，基金管理人與外部管理機構將密切關注新入市項目的情況，不斷提高主動管理能力，提升服務水平、增強租戶黏性，力爭確保基礎設施項目實現穩定經營。”
樂觀審慎缺一不可
據記者不完全測算，截至2025年1月22日，保租房公募REITs板塊年初至今的漲幅為7.41%，對應分派率為3.08%。
“當前REITs估值合理，基本面韌性十足，受益于利率水平下行和機構資產荒延續，其利率敏感屬性和紅利屬性正在逐步被市場發掘，二級市場表現對正向事件驅動的反應越來越及時。”招商基金基礎設施投資管理總部專業副總監萬億稱，“我們相信，REITs市場的階段性、結構性行情將在未來一段時間延續，REITs的長期配置價值也將進一步凸顯。”
聚焦到行業層面，多位受訪的業界專家表示，繼續看多直接受利率下行利好，分派穩定的保租房板塊。此外，消費、公用事業、部分新能源、經營業績回升的產業園區和高速公路REITs也可能獲得超額收益。
不過，也有部分持審慎觀點的機構表示，受增量資金有限、投資者結構相對單一、項目戰配比例過高、短期項目供給節奏較快等因素影響，REITs市場流動性出現了階段性不足的特征。在未來一段時間內，二級市場中部分資金止盈獲利了結和部分機構加大REITs配置力度的情況可能同時存在。綜合來看，預計近期市場上漲之后可能仍然會面臨方向性的選擇，震蕩分化、風格輪動的走勢或將反復出現，投資者切忌盲目樂觀，仍需保持一份審慎。
