數(shù)據(jù)寶
劉俊伶
2025-07-04 13:05
圖①寧波市江北區(qū)磚橋巷小區(qū)二期加裝電梯圖②改造中的北京市海淀區(qū)中興家園張薌逸/攝
近年來，隨著人民群眾的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，我國城市發(fā)展從大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結構調(diào)整并重，進入城市更新的重要階段。
在持續(xù)推進城市更新戰(zhàn)略的過程中，老舊小區(qū)改造已成為改善居民生活環(huán)境、提升城市治理能力、促進經(jīng)濟增長的重要抓手。目前，各地正大力推進老舊小區(qū)改造，聚焦優(yōu)化提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設施條件等“硬件”和物業(yè)服務、文化價值等“軟件”，讓老舊小區(qū)“換新顏”。
近日，《證券日報》記者走訪北京、寧波多個老舊小區(qū)改造項目，了解各方如何構建協(xié)商機制，化解資金難題，讓老舊小區(qū)實現(xiàn)蛻變，激發(fā)經(jīng)濟發(fā)展新活力。
夯實高品質(zhì)生活基礎
“我們這樓以前沒有做外墻保溫，冬天風一吹就透，夏天開空調(diào)屋里涼得也慢，冷氣都散出去了。下水道年頭長了也總是堵。”說起房子之前的問題，家住海淀區(qū)羊坊店街道中興家園的王阿姨打開了話匣子。
回應居民關切，在翠微路第二社區(qū)居委會、羊坊店街道辦的積極推進下，中興家園列入海淀區(qū)2024年老舊小區(qū)綜合整治項目名單。
“我們在改造施工過程中主動加強與街道、社區(qū)、物業(yè)各方聯(lián)動，做好施工計劃部署，盡可能加快施工進度，減少對居民正常生活的影響。”中國新興建筑工程有限責任公司項目經(jīng)理項五洲對《證券日報》記者介紹，當前項目已經(jīng)開工近三個月，居民關心的外墻保溫、上下水管道改造、外窗更換改造工作均進展順利，預計年內(nèi)就能完工。
當前，全國已有大量群眾受惠于老舊小區(qū)改造。住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)顯示，2019年至2024年，全國累計開工改造老舊小區(qū)28萬個，惠及居民4800萬戶、超過1.2億人，共改造提升各類老化管線36萬公里，增設停車位387萬個，建設養(yǎng)老、托育等各類社區(qū)服務設施7.8萬個。2025年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬個。根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，1月份至4月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5679個。
“在城市發(fā)展新階段，城市更新不是大拆大建，而是遵循‘缺什么補什么’的原則對城市功能進行修復完善。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示。
中共中央辦公廳、國務院辦公廳5月份發(fā)布的《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）明確，實施城市更新行動，是推動城市高質(zhì)量發(fā)展、不斷滿足人民美好生活需要的重要舉措。《意見》將“推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造”列為城市更新行動的主要任務之一。
在提出“更新改造小區(qū)燃氣等老化管線管道”等硬件改造工作的同時，《意見》還要求“結合改造同步完善小區(qū)長效管理機制”。
完善小區(qū)長效管理機制，鞏固老舊小區(qū)改造成果，規(guī)范物業(yè)管理是關鍵一環(huán)。
“最大的感觸就是垃圾和電動車之類的有人管了，小區(qū)干凈了不少，也更安全了。”在北京市海淀區(qū)萬壽路12號院內(nèi)，談及物業(yè)公司入駐后的感受，一位居民向記者表示。
萬壽路12號院日前正式完成了物業(yè)公司引入工作。北京銀達物業(yè)管理有限責任公司有關負責人向記者介紹，經(jīng)歷了三年的街道托管和半年多的試運營后，今年5月1日起，公司已正式接管海淀區(qū)萬壽路12號院的物業(yè)服務。
未來，老舊小區(qū)長效管理機制將持續(xù)完善推廣。北京市5月底發(fā)布的《深化物業(yè)管理改革創(chuàng)新持續(xù)提升物業(yè)服務質(zhì)量三年行動計劃（2025—2027年）》要求，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務全覆蓋。圍繞老舊小區(qū)物業(yè)服務全覆蓋三年工作目標開展月度監(jiān)測評估，計劃2025年推動300個老舊小區(qū)引入物業(yè)服務，2026年擴大至1000個，2027年實現(xiàn)1800個全覆蓋。
合力疏通改造堵點
“錢從何來”是老舊小區(qū)改造工作推進過程中面臨的共性問題。在走訪中，記者注意到，各地正積極探索改造資金由政府、居民、社會力量合理共擔的機制。
北京海房投資管理集團有限公司中興家園項目負責人尹浩全向《證券日報》記者介紹，此次中興家園老舊小區(qū)改造，在市級和區(qū)級財政對項目提供專項資金支持的同時，中興家園的產(chǎn)權單位也承擔了70%左右的管線改造費用。此外，居民也可以根據(jù)自身意愿，選擇更優(yōu)質(zhì)的改造材料，并補齊資金差價。
財政出資、產(chǎn)權單位配合、居民可靈活選擇的出資機制調(diào)動了多方積極性。尹浩全表示，得益于合理的出資安排，中興家園的居民改造積極性較高，項目推進也比較順利。
在寧波市江北區(qū)磚橋巷小區(qū)二期老舊小區(qū)電梯加裝項目中，先安裝再付費的“共享電梯”模式也減輕了居民的出資壓力。
“這種方式比較自由，我不使用電梯的話也不用出錢。”居住在磚橋巷小區(qū)二期的李先生告訴記者，使用電梯可以按月或者按年付費，這給了他們充足的選擇空間。
記者了解到，磚橋巷小區(qū)二期電梯由政府與電梯企業(yè)共同墊資建造，于5月21日正式啟用，使用費為30元/人/月。居民可以按照自身情況選擇是否使用。
“讓居民看到、感受到改造的成果，是調(diào)動居民積極性的重要方式。”李宇嘉說。
“對于改造資金的來源，未來可以試點多元化融資模式。”58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，例如，廣西等地的老舊小區(qū)將廣告位、停車位、充電樁等獲得的公共收益用于電梯更新，當?shù)卣矔a貼住宅老舊電梯更新?lián)Q代。
有效拉動投資消費
老舊小區(qū)改造既是民生工程，也是發(fā)展工程。張波表示，通過系統(tǒng)性改造破解老舊小區(qū)的“硬件老化、服務缺失、治理低效”等痛點，是擴大內(nèi)需、穩(wěn)增長的重要抓手，更是推動城市品質(zhì)提升的關鍵路徑。
在李宇嘉看來，老舊小區(qū)改造一方面能提升居住品質(zhì)，讓存量房供給質(zhì)量提升，帶動二手房交易，促進改善性住房需求釋放；另一方面也能帶動居民住房相關消費，比如裝修、家具家電置換等。
在重慶市，江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)改造項目成功激發(fā)了老舊小區(qū)活力。小區(qū)改造后，吸引了咖啡精釀、新派餐飲、攝影體驗等100家創(chuàng)新性店鋪自發(fā)入駐，帶動投資約4000萬元，每日涌入數(shù)千名年輕人進店打卡。此外，該項目還引導50余戶小區(qū)居民自主更新，平均每戶翻新改造投入5萬元至8萬元、配套家居消費1萬元至2萬元，改造后房屋租金翻番。
“老舊小區(qū)改造中同步增設的社區(qū)養(yǎng)老驛站、托育點、便民超市、文化活動室等設施，直接創(chuàng)造了新的消費場景。”張波表示，此外，老舊小區(qū)改造也將推動多類家裝產(chǎn)品需求提升。以適老化、適幼化改造為例，除基礎的防滑地磚、扶手外，智能馬桶、遠程監(jiān)護設備等高端產(chǎn)品需求會同步增長。
在大力提振消費、全方位擴大國內(nèi)需求的大背景下，包括老舊小區(qū)改造在內(nèi)的城市更新行動蘊藏著巨大的增長潛力。
住房和城鄉(xiāng)建設部副部長秦海翔在國新辦5月20日召開的新聞發(fā)布會上表示，實施城市更新行動能夠有效拉動投資和消費，擴大內(nèi)需，不斷滿足人民群眾美好生活需要，對于促進經(jīng)濟增長、進一步保障和改善民生都具有十分重要的意義。
“城市更新補齊基礎設施、市政設施短板后，將帶動數(shù)萬億元的市場投資和消費。”李宇嘉稱，未來要建立完善“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的規(guī)劃實施體系，一體推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設。在城市更新的過程中，也要積極植入新業(yè)態(tài)、新功能、新場景，為老舊區(qū)域注入新的活力，提升居民和社會資本參與的積極性，以城市更新帶來的增量利益共享，驅(qū)動資金共擔。
