證券日報
韓昱
2025-07-03 08:27
2025年已過半，國內房地產市場整體呈現平穩(wěn)態(tài)勢。據中指研究院監(jiān)測，在去年一攬子政策支持下，房地產市場延續(xù)修復態(tài)勢，止跌回穩(wěn)取得一定成效。年初以來，市場恢復更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表現出較強韌性，土地市場也有所恢復，但二季度以來市場邊際有所減弱。
千億銷售房企數減少
數據顯示，今年上半年，銷售額前100位房企，共計銷售1.84萬億元，同比下降11.8%，降幅較1—5月擴大1個百分點。其中，6月份，TOP100房企銷售額同比下降18.5%，較5月單月降幅擴大1.2個百分點。
根據房企銷售額排序，TOP10房企主要以央國企為主，其中，保利發(fā)展、綠城中國、中海地產為前三，分別銷售1452億元、1221億元、1201.4億元。位列第十的濱江集團銷售額為527.5億元。這也是唯一進入銷售額前十的民營房企。
今年上半年，銷售總額超千億房企共計4家，較去年同期減少2家，百億房企46家，較去年同期增加2家。TOP100房企權益銷售額為1.28萬億元，權益銷售面積為6570.6萬平方米。
2025年上半年，包括保利發(fā)展、中海地產和綠城中國等20家代表房企，47.8%的銷售業(yè)績來源于二線城市，為主要業(yè)績貢獻來源，但同比下降6.8個百分點，一線城市銷售業(yè)績貢獻率同比增長9個百分點至40%，增速顯著。
另據克爾瑞數據，2025年6月，整體樓市延續(xù)企穩(wěn)走勢，30個重點城市新房成交規(guī)模達1034萬平方米，上半年累計成交規(guī)模與去年同期基本持平。二手房成交增長動能略有放緩，一線韌性相對較強，二三線分化加劇。
今年6月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額3389.6億元，環(huán)比增長14.7%。近六成百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長，其中28家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅大于30%。
根據克爾瑞預判，7月新房成交絕對量或將延續(xù)低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續(xù)弱復蘇走勢。城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇。其中，核心一二線城市熱點恒熱是大概率事件，而三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，多數城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態(tài)，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。
百強房企拿地總額同比增33.3%
2025年上半年，核心城市優(yōu)勢地塊競爭激烈，帶動300城土地出讓金明顯增長，但成交面積仍在縮量，5月以來溢價率出現回落。
根據中指研究院初步統(tǒng)計，2025年上半年（截至6月25日），300城住宅用地出讓金同比增幅超兩成，平均溢價率10.3%，較去年同期提升6.2個百分點。房企拿地進一步聚焦，TOP20城市出讓金占全國比重達66%。
土拍熱度方面，市場熱度主要集中于核心城市優(yōu)質地塊，如北京、上海、深圳、杭州、成都等地。共有15個城市宅地出讓金超百億元，而杭州、北京的出讓金均超千億元，其中，杭州憑借1160億元的出讓金，位居全國首位。相比去年全年1169億元，僅差了8.8億元。
上半年的土拍市場，核心城市優(yōu)質地塊，高溢價出讓頻現，但這些核心城市的郊區(qū)地塊，以及大多數城市土拍，仍保持平淡。其中，房企對一線城市的拿地較為積極，這些城市的住宅用地推出、成交面積同比均增長，出讓金同比增幅達到47%。
值得一提的是，2025年上半年，受上年低基數、核心城市優(yōu)質地塊供應增加等影響，TOP100企業(yè)拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%，增幅較上月擴大4.5個百分點。
從參與企業(yè)來看，央國企是拿地的主力，地方國資占比持續(xù)下降。22城累計拿地金額中，央國企占比為58%，其中，北京、上海、廈門央國企拿地金額占比均超七成；地方國資占比14%，較2024年全年降低18個百分點。
拿地金額前十企業(yè)中，8家為央國企。其中，保利發(fā)展、綠城中國、中國金茂，分別以899億元、831億元和749億元的新增貨值，位列前三。但部分民企亦有一定投資強度，如濱江集團拿地金額位居前十，邦泰集團、大華集團等也進入拿地金額前二十。
不過，5月以來，由于熱點城市核心地塊供應力度減弱，同時房企投資保持審慎態(tài)度，土地市場出現降溫。5月份，僅上海、杭州、成都等核心城市部分地塊房企參拍積極，其余地塊多底價成交，平均溢價率為6.7%。截至6月25日，300城宅地平均溢價率進一步降至4.4%。
