券商中國
時謙
2025-02-13 15:43
新春伊始，全國土拍市場熱勢難擋，“地王”重出江湖，多城土拍競拍出高溢價，開局十分強勢。
2025年開年以來，一線城市北京、上海、深圳，二線城市鄭州、杭州、成都等多個熱點城市紛紛迎來土拍，作為樓市晴雨表的土地市場終于一改此前的沉寂，上演了一場又一場激烈精彩的土拍大戰。
拿地主力依然是央國企。在行業調整期，多數房企仍面臨流動性壓力，以保利發展、金茂、中海、招商蛇口等為代表的房企憑借央企信用背書和相對穩健的財務結構，能夠在土地市場逆勢擴張。
以金茂為例，2024年上半年，金茂對于拿地這件事似乎沒有太多執念，在不少熱點城市都處于“按兵不動”的狀態，但到了2024年下半年，金茂開始攻城略地，在多個一、二線城市頻繁現身參拍，且戰果頗豐。
不出手則已，一出手必定是超級大手筆。繼2024年年末在上海一舉拿下3宗地之后，近日又在北京土拍戰場成為大贏家，聯合“宇宙第一房企”保利發展以近90億元的代價拿下了朝陽區三間房組合地塊。
利好政策是各家房企拿地的底氣來源。2024年房地產政策延續寬松基調，中央層面的“5·17”“9·26”上下半年兩輪政策托底市場，尤其是“9·26”政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放最強維穩信號，帶動市場出現明顯恢復。
2025年延續了2024年四季度以來向好的發展態勢，且業內認為具備一定的可持續性，2025年將是優化限購、調整房貸利率等政策效應持續釋放的關鍵一年。市場回暖，能不能獲取優質地塊成為房企要持續發展的頭等大事。
乘著政策利好的東風，金茂一路出擊，為市場回暖積極儲備彈藥。
重返京城土拍
總部就在北京的金茂，不愿在此“失守”。
去年下半年以來，金茂成為京城土拍場上最顯眼的開發商之一。不僅時隔兩年多重回北京拿地，甚至在豐臺、海淀等區展開了激烈的搶地之爭，最終40.13億元拿下了豐臺區東鐵營地塊。
2月11日，北京迎來蛇年第二場土拍，出讓朝陽區三間房地塊包，起始價79億元。中海、招商蛇口、金茂&保利發展均參與了該場土拍。最終，經過超百輪鏖戰，金茂&保利發展勇奪三間房地塊包，成交價87.30億元，成交樓面價約5.2萬元/平方米，溢價率10.5%。
公開資料顯示，三間房地塊的土地總面積達6.9公頃，地上建筑規模為17.29萬平方米。該地塊由兩個土地組成，其中三間房D區的1205-0007地塊為R2二類居住用地，用地規模3.68公頃，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米，綠化率30%。
而南區的1202-0006、0007地塊，前者為R2二類居住用地，用地規模2.76公頃，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），綠化率30%；后者則為托幼用地，用地規模0.46公頃，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，控高16米，綠化率30%，需由競得人建設后無償移交相關部門。
從地塊的地理位置、周邊配套來看，優勢較為明顯。地塊五公里范圍內有北京雙橋萬達廣場、北京華聯BHG Mall、朝陽大悅城、龍湖長楹天街等商業配套，同時，附近還有民航總醫院、首都醫科大學附屬北京朝陽醫院（常營院區）等醫療資源。
另外，D區1205-0007地塊與南區1202-0006、0007地塊相距1公里左右，前者靠近地鐵6號線黃渠站，與朝陽路相近；而后者靠近6號線褡褳坡站，緊挨著朝陽北路，交通便利。
中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，項目周邊在過去近一年內并無新房項目入市。2023年，光煦境和璽悅朝陽開盤時，其當期銷售指導價為8.5萬元/平方米，且均已售罄。現房項目也已入市，去年9月，和光煦境推出96套現房，目前已網簽91套，網簽均價為7.5萬元/平方米。
“開發商選擇此時選擇補倉，可謂時機正好。”
此次拿地贏家保利發展和金茂，對北京的執念都不小。去年10月以來，金茂在北京除了豐臺、海淀、朝陽，還將拿地目光放在昌平、亦莊等地。
而保利發展此次是時隔20個月再補倉北京朝陽。2023年6月20日，保利發展聯合京投發展以24億元競得朝陽東壩北西區域棚戶區改造項目地塊，后續打造出保利天匯項目，目前該項目處于尾盤階段。
因此，這宗接近90億的地塊最終由誰來操盤，將十分關鍵。
奮戰2025樓市
很明顯，金茂正鉚足勁要奮戰2025年樓市。
自2024年9月26日政治局會議“促進房地產市場止跌回穩”的強音落下，再到去年12月的中央經濟工作會議為2025年的發展方向定調，政策持續優化貫穿房地產市場全年。
并且，在政策“組合拳”作用下，2024年第四季度全國房地產市場走出一條上揚曲線，熱點一、二線城市的成交量同比有了明顯提升。
對此，業內人士認為，這為2025年房地產市場開了個好頭，隨著政策效果的進一步顯現，今年房地產回穩的趨勢將進一步增強。2025年將是市場止跌回穩的關鍵時期。
金茂嗅覺敏銳，迅速備好數億資金，要在核心城市開疆拓土。除北京、上海以外，金茂還在西安、長沙、青島等多地積極搶地。
2024年11月，位于西安交通大學曲江校區附近的一塊土地出讓，現場經過激烈的競拍，最終由金茂以14.469億元的價格拿下，溢價率為22.94%。
12月，金茂又在天津擊退中海、綠城、山西建投，經過280余輪競價，最終以11.335億元拿下了河東工大4號地。該地塊因地塊形狀特殊，形似特斯拉logo，也被業內稱為“特斯拉地塊”。同月，金茂還在長沙以約8.7億元獲得了2宗地塊。
1月26日，青島迎來2025年首場土拍，位于市南的瞰海新地塊，最終由金茂&保利&青鐵斬獲，成交總價8.84億元，成交樓面地價14020元/平方米。
下半年的積極發力，讓金茂在行業中仍處于靠前位置。數據顯示，在過去的2024年，金茂的權益拿地金額187億元，排在行業第10位；全口徑新增貨值599億元，排在第8位。
新的一年，金茂的前進步伐勢必會加速，但能否實現逆勢翻盤，仍面臨考驗。
首當其沖就是管理團隊的壓力。2023年4月，原金茂高級副總裁、華東區域總經理陶天海“南人北調”，出任中國金茂總裁，接力主導金茂的改革工作。
然而，接任總裁時，金茂正經歷自2006年以來的首次虧損（2023年歸母凈利潤虧損68.97億元），且2023年簽約銷售額同比下滑8.9%至1412億元。最新數據顯示，2024年，金茂累計取得簽約銷售金額共計982.55億元，仍處于下滑狀態，甚至跌出“千億房企”陣營。
其次，如今金茂積極拿地的策略雖然為其規模擴張和核心城市布局提供了支撐，但也面臨一定的風險，比如土地閑置被政府收儲。2025年1月，金茂在浙江湖州的4幅宅地因拿地三年未開發被收儲，雖獲得7.81億元補償，但也可能錄得約83萬元虧損。
如何用其華東經驗撬動全局，在行業調整中實現金茂的逆勢突圍，是陶天海目前面臨最直接的挑戰。能否通過此次拿地，帶領金茂在北京打一場翻身仗，市場密切關注。
