證券時報網
池北源
2025-02-12 21:14
在熱點城市土地市場熱度回升帶動下，重點城市供地意愿明顯恢復。克而瑞研究中心的統計數據顯示，2025年初，30個重點城市在售土地總底價維持在900億元左右，為2022年以來的最高值。其中，一線、三線城市供地節奏同比加快。
克而瑞研究中心統計的在售土地，即已經發布土地出讓公告，但還未達到截止出讓日期的地塊。分城市能級來看，2025年2月初，一線、三線城市供地總底價分別同比增長了19%和45%，是2025年初在售總底價提升的主要動力，而二線城市供地規模則小幅下降2%。
究其原因，克而瑞研究中心指出，得益于充沛的外來人口，以及長期低位的人均住房面積，一線城市在供地提質增量方面仍有較大的調整空間，如上海2025年1月即在招拍掛市場投放了140億元的宅地，且不乏浦東新楊思（樓板底價每平方米5萬元+）、虹口四川北路（樓板底價每平方米8萬元+）等優質宅地。而三線城市2024年土地供應已然先一步筑底，其中核心三線城市2025年在售土地總底價回升也在情理之中，南通、泰州、金華、揚州等城市均在歲末年初保持著連續的土地供應。二線城市供地規模穩中有降，主要還是由于基數數值較高，且面臨著較為迫切的去庫存壓力，典型如南京、福州、廈門2025年1月均無新增宅地供應，武漢、重慶、濟南1月新增供應也在5億元以下。
從待售地塊的底價來看，2025年初20億元以上的高總價地塊出讓并沒有增多，仍低于2022年和2024年。克而瑞研究中心認為，2025年初在售土地總價的增多，主要還是依賴于15億元以下地塊占比的上升，在2025年初達到了53%，較2024年初上升了21個百分點。2024年四季度以來新房市場銷售雖然有所恢復，也有不少高品質項目取得了優秀的去化表現，但是基于行業仍處于去庫存階段，且房價走向仍處在邊際改善的周期之內。除極少數優質高單價地塊之外，還是中低總價、確定性更強的“小而美”地塊更符合當前的市場需求。
同時，低密地塊成為主流。克而瑞研究中心統計，2025年初，在售宅地平均容積率持續維持在2.0以下，而2022—2024年均在2.1左右。進一步細分結構來看，2025年初2.0以下容積率地塊占比明顯提升，達到44%，較2024年提升了8個百分點，為近四年新高。其中，1.5以下容積率在售地塊建筑面積更是大幅增長，2025年2月初達到94萬平方米，同比增長64%。如北京順義1月24日掛牌的中央別墅區宅地，起拍總價60.2億元，容積率只有1.01。
克而瑞研究中心表示，2024年以來，重點城市土地供應政策持續優化，通過降低平均容積率（如部分區域降至2.0以下）及嚴控低質地塊入市，推動土地開發向“精細化、品質化”轉型。中小規模宅地占比提升疊加低密導向，既降低房企拿地門檻、激活市場活力，亦為打造高舒適度居住產品提供空間，反映出行業從“規模擴張”向“質量升級”的積極轉向。
展望未來，克而瑞研究中心認為，隨著核心城市供地信心的穩定回升，以及持續優化土地供應結構，“低總價、低密度、確定性高”的地塊成主流，進一步引導行業加強精細化運營，助力房地產市場健康平穩過渡。
校對：呂久彪
