第一財經(jīng)
陳楊園
2025-02-07 13:48
李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
剛剛過去的蛇年春節(jié)長假，居民外出活躍度再創(chuàng)新高。根據(jù)百度全國遷徙指數(shù)，臘月廿三至正月初五（1月22~2月2日），全國遷徙規(guī)模指數(shù)日均為684.17，高于2024年同期625.35和2023年同期609.86的水平。其中，臘月廿三至正月初二每日全國遷徙規(guī)模指數(shù)創(chuàng)2019年以來高點，指向今年春節(jié)假期間人流量活躍度明顯提升。
電影票房更是創(chuàng)出歷史新高。截至2月5日13時30分，2025年春節(jié)檔上映新片總票房突破100億，創(chuàng)下了新的歷史紀(jì)錄。當(dāng)返鄉(xiāng)、探親、旅游、度假、觀影、聚會等等成為假期的主旋律時，“長假樓市”自然就表現(xiàn)平淡一點。根據(jù)機構(gòu)的統(tǒng)計，臘月廿七至正月初五（1月26日~2月2日），30城新房日均成交3.16萬平米，不及2024年同期的4.58萬平米。
考慮到2024年四季度的超常規(guī)反彈行情（全國新建商品房交易面積創(chuàng)6個季度以來的新高，同比、環(huán)比分別增長3.6%和21%），春節(jié)假期的商品房交易慣性回落也在情理之中。事實上，隨著休閑度假、出游熱潮的興起，這幾年“假期樓市”趨于平淡已成常態(tài)，但并不能代表商品房市場的真實走勢。如果看1月份，樓市依然延續(xù)了2024年底的熱度。
受政策利好影響較大、年輕人和新市民集中、剛需和換房循環(huán)好的重點城市，繼續(xù)呈現(xiàn)交易規(guī)模高位平衡、交易中樞高于新政前的水平。比如，根據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1月1日~1月22日，30個重點城市新建商品住房成交745萬平方米，盡管環(huán)比2024年12月份的階段性歷史高位下降了37%，但比去年1月同期增長26%，與去年春節(jié)所在的2月同期相比也大幅增長了43%。其中，4個一線城市新房交易同比增長56%，36個二三線城市同比增長20%。
去年四季度新房交易量反彈幅度更大的深圳、西安、合肥、杭州、寧波等城市，1月份延續(xù)上佳表現(xiàn)。根據(jù)深圳最大中介樂有家的統(tǒng)計，2025年1月份深圳新房預(yù)售網(wǎng)簽3969套，同比增長122%，新房預(yù)售和現(xiàn)售總成交則達(dá)到5090套，同比增長97%；二手住宅網(wǎng)簽4554套，同比增長32%。1月份西安、合肥新房交易同環(huán)比均正增長，杭州、寧波同比增幅在50%左右。
可以說，商品房市場去年底以來的這一輪反彈走勢，即便難以始終保持昂揚向上、不斷創(chuàng)階段性新高的態(tài)勢，但交易的絕對規(guī)模或中樞水平大于新政前的水平，可能將是新常態(tài)。這意味著，經(jīng)過三年半左右（2021年下半年到2024年）的持續(xù)且深幅調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)和市場正在迎來底部。若底部形成了，且市場對底部的預(yù)期也形成了，這是房地產(chǎn)穩(wěn)定的關(guān)鍵。
值得注意的是，市場底部的形成并非單單是政策紓困的結(jié)果。進(jìn)入2025年，以需求端“降門檻、降成本”為特征的傳統(tǒng)紓困政策“應(yīng)出盡出”。市場連續(xù)3年主動“去庫存”后供求關(guān)系趨于修復(fù)，可能是底部顯現(xiàn)的關(guān)鍵。2021~2024年，全國房屋新開工面積連續(xù)3年小于銷售面積，其間銷售面積年均下跌15.2%，新開工面積年均下跌27.6%，新開工跌幅近乎銷售跌幅的2倍。
剛剛過去的2024年，全國新房銷售面積僅為9.7億平米，住宅銷售僅8.1億平米。目前，城鎮(zhèn)全口徑存量住房約500億平米，即便按80年建筑壽命保守計算，每年的更替需求在7億~8億平米左右。
供給端調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這是底部形成的另一股力量。一方面，各大城市積極去化“舊庫存”，即通過降價促銷、收購回購、調(diào)整建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等方式，消化處于城市外圍、新區(qū)或開發(fā)區(qū)，規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格不適應(yīng)“強居住體驗”訴求的舊產(chǎn)品；另一方面，各地加大土地端出讓效率，供給配套完善、戶型設(shè)計優(yōu)良、社區(qū)功能齊全的新產(chǎn)品，迎合市場需求端的新變化。
據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，重點城市1月1日~22日新開盤平均去化率為44%，環(huán)比增長6個百分點，同比上升17個百分點，新推盤項目去化良好。房企層面表現(xiàn)更明顯，2024年上半年，綠城中國首次開盤的去化率高達(dá)78%，而整體去化率僅有42%，意味著新項目得到市場認(rèn)可，這也驅(qū)使企業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型。2024年，綠城中國購地金額達(dá)530億元，在所有房企中排名第三。
商品房置換時代的到來，更加夯實了市場的底部。2024年，30個重點城市二手住房交易占比達(dá)62.4%，比2023年提升7.5個百分點，比2022年增長20多個百分點，其中90平米以下、200萬左右的二手住房交易增長最快，廣州200萬總價以下二手房源交易占比最大達(dá)56%，比2023年增長11個百分點。這加速了“賣舊買新”的進(jìn)程，也有利于夯實商品房市場的底部。
